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買房置業 還是投資股市?

  一年之計在于春。買房置業,還是投資股市,在醞釀“大買賣”的春節,估計現在很多人思考這個問題。如果放在去年這個時候,選擇沒有懸念,因為當時樓市風頭正勁,“返鄉置業”轟轟烈烈,50多家房企提出“沖千億”。隨后的本月份,熱點城市開啟了“搶房按鈕”,非熱點三四線樓市全年量價近翻倍。但是,自打狗年春節過后,股市就沒有給股民多少盈利的機會了,隨后的股權質押爆倉,不知道埋葬了多少股民的價值投資夢想。

  但豬年春節過后,場景切換。A股站上3000點,兩市成交屢破萬億。近期,盡管指數回調,但市場趨勢尚好。基本面顯示,較上次突破3100點(2017年本月19日),當前估值和市凈率相對較低。單單破凈股,目前就有140只,這是上一個3100點時的16倍。整整跌了一年,物極必反。政策面也是暖風不斷,金融上升為國家競爭力的高度,資本市場地位空前提高,科創板設立、注冊制漸趨落地、新主席履職等。

  資金面也利好。政府工作報告明確,“適時運用存款準備金率、利率等數量和價格手段,引導金融機構擴大信貸投放、降低貸款成本”,這給未來貨幣和信用“雙寬”更多聯想。同時,國家明確要引導保險資金、海外資金和養老金等機構資金入市。說白了,資金面好轉了。反觀,昂首向上了4年后,樓市明顯回調了,1-本月重點城市新房成交下跌近5成,龍頭開發商開年銷售普遍下跌30%左右,熱點城市新房庫存普遍超過12個月,二手房價普遍下跌。

  于是,“賣房炒股”的呼聲高了起來!前一陣子,一個在華為工作了12年的老員工,在華為社區上表示,將賣出位于北京、深圳和南京的4套房子,抄底A股!持這種觀點的人不少。一則,投資房產的未來收益,可能下降了。因為,“樓市狂奔”再來一次,這樣的圖景是國家絕不允許的;“房住不炒”的理念慢慢形成;房地產稅的“那只靴子”也漸進落地;清理影子銀行后,膽敢作奸犯科的資金少了,沒有大體量的資金,巨無霸的樓市無法騰空起來。

  對股市,好消息絕非只是政策面、資金面、基本面利好,這在過去也有,關鍵是制度革新有了新進展,比如金融秩序整頓以后,“杠桿牛”不會出現了;再比如,注冊制要來了,資本市場入口和出口都會嚴格起來,退市的處罰也會嚴格起來。可喜的是,券商研報也開始“喊賣出”,改變過去一味唱多的投研惡習,A股價格形成機制完善起來,這是鼓勵價值投資的信號。更重要的是,無論科技創新,還是扶持民企,資本市場都是非常重要的抓手。

  基于此,操作得當的話,傾向于股市投資也未嘗不可。比如,現在打算買房的,特別是投資性買房,并打算在未來1-2年拋售的,基于上述邏輯,建議放棄買房的想法,積極參與資本市場。筆者認為,未來幾年全國樓市“穩字當頭”(大漲大跌都不行)的調控原則不會變,未來房產增值收益有限,考慮到屆時交易成本、貸款成本、交易周期、機會成本等,投資收益可能不樂觀。特別是,持有多套物業的,不妨考慮賣掉一些,轉向資本市場以平衡資產配置。

  不過,二手房交易周期長(目前熱點城市成交周期達4-5個月)、不確定性大,交易的標準化程度低,“賣房炒股”、“放棄買房、選擇股市”,此種選擇并不是“一換一”調倉這么簡單。另外,股市很難踏準建倉的節奏。據統計,2017年的A股表現得可圈可點,滬指比年初的2112點大漲53%,但據調查,這一年跑贏大盤的投資者僅16.6%,近18%的人出現虧損。可見,不像買房后不用打理,炒股并盈利可是個技術活。其實,2017年之前,凡在京滬深購房,并將房子出租出去的,租金回報率能達到5%左右,這樣的收益率也不錯。

(責任編輯:大口徑厚壁無縫方矩管網)
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